이것은 일률적으로 말할 수는 없고 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라지는 사안입니다. 그래도 나아가 의견드리자면, 임차인이 계약갱신청구권 행사시 어디까지나 종전 임대차계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것이 원칙이고, 차임이 주변 시세보다 현저히 낮다는 등의 예외적 사유를 임대인이 증명해야 차임 증액이 5%의 범위에서 가능합니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 "임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."라고 규정하고, 제6조 제1항 전단은 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간"을 규정하여, 임차인이 임대차계약 종료 6개월부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있음을 정하고 있습니다. 그리고 제3항은 "갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다."라고 규정하여, 원칙적으로 갱신되는 임대차계약의 차임 등 조건은 전 임대차와 동일한 것으로 하고, 예외적으로 같은 법 제7조의 범위에서 증액 또는 감액할 수 있음을 정하고 있습니다.

주택임대차보호법 제7조 제1항은 "당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다."라고 규정하여, 임대인의 차임증액청구권 및 임차인의 차임감액청구권을 각 인정하고 있습니다.

여기서 정확히 어떤 경우가 "약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때"에 해당하는지 여부는 법원이나 조정위원회 등의 사실판단 사항입니다. 하급심 판결례 중에는 주변 시세보다 약 20%가량 저렴했던 경우 차임 증액을 인정한 경우가 있습니다(서울서부지방법원 2017. 7. 11. 선고 2016나35820 판결**).

** "① 이 사건 아파트가 속한 용산구의 전세가격지수는 2009. 2월경부터 2012. 12월경까지는 약 30% 이상 상승한 사실(2011. 2월부터 2012. 12월경까지는 약 10% 상승), ② 이 사건 아파트와 같은 대형 아파트의 전세가격지수는 2009. 2월경부터 2012. 12월경까지 약 20% 이상 상승한 사실, ③ 전국주택전세가격의 2009. 2월부터 2012. 12월까지 누적 상승률이 약 30%(2011. 2월부터 2012. 12월경까지는 약 10%)에 이르는 사실, ④ 같은 기간 한국토지주택공사의 임대주택에서도 2년 마다 약 5%씩 임대보증금을 증액하여 온 사실, ⑤ 통계청 자료에 의한 소비자물가지수는 2009. 2월부터 2012. 12월까지 14.30%(2011. 2월부터 2012. 12월까지 9.25%), 서울지역 소비자물가지수 중 주택전세 항목은 2009. 2월부터 2012. 12월까지 14.5%(2011. 2월부터 2012. 12월까지는 8.8%) 상승한 것으로 조사된 사실이 인정되고, 이를 종합하면 원고가 피고에게 임차보증금의 증액을 요구한 2012. 12.경에는 이 사건 임대차계약 제7조 제1항에서 정한 물가 기타 경제적 여건의 변동으로 이 사건 아파트의 임차보증금을 그대로 유지하는 것이 적절하지 않게 되었거나, 인근 유사지역의 임대주택 간에 임대조건의 균형을 조정할 필요가 발생하였다고 봄이 타당하고(...)"