말씀하신대로 세금을 조정해서 원하시는 "아주 간단한 해결"이 "보유세를 높이면 사람들이 낮은 양도세에 기대서 주택을 팔 것이기 때문에 주택 가격이 낮아진다." 는 것인가요?
보유세가 "풀로 올라간다"는게 얼만큼인지 모르겠습니다만...아주 러프하고 극단적으로, 마치 게임처럼 몇가지 가정해보겠습니다.
1. 대개의 경우는 해당 금액이 전세나 월세금액으로 전가되고, 매물은 늘어나지 않을 가능성이 높다..라고 생각되구요.
2. 보유세가 정말 왕창 올라서 올라간 조세를 임대료로 메꾸지 못하는 경우 매물이 늘어나면서 주택 가격이 내려갈 수 있을 것입니다. 아마도 이런 경우는 전월세 인상율 상한제로 꽉꽉 조여서, 혹은 보유세가 너무 올라서 임대료에 그걸 몽땅 태웠더니 임대료가 너무 비싸 전월세 수요가 줄고, 그래서 어쩔수 없이 시장원리에 따라 임대료를 내릴 수 밖에 없어서, 정도 생각이 드는데 사실 이러면 2-3년마다 돌아오는 각종 전국단위 선거에서 개박살나기 때문에 정책 지속성이 현저히 떨어지겠지만, 일단 그럼에도 불구하고 선거를 계속 이기면서 저 정책이 지속된다고 가정해보겠습니다.
2-1. 갑자기 나오는 매물로 인해서 주택 가격이 하락했습니다. 주택 가격이 지속적으로 하락하자 일시적으로 일부 지역은 전세가 매매를 추월하기도 합니다. 하지만 장기적으로 정책이 지속되면서 전월세 가격 또한 함께 밀려 내려갔습니다. 이 말은, 더이상 토지와 주택 소유가 자산 증식이나 유지에 적합하지 않고, 여느 자산처럼 감가상각이 일어나고 있다는 것입니다.
2-2. 집을 지어도 돈을 벌 수 없는데, 굳이 집을 지을 이유가 없습니다. 주택 공급에서 철수하는 기업이 늘어나고, 중소규모 건설업체가 도산하면서 경제를 조집니다. 장기간 신규주택 공급이 이루어지지 않으면서, 기존 주택의 노후에 따른 리모델링 시장은 일부 증가하겠지만, "어차피 돈들여도 세금만 더 나간다" 는 사람들의 인식 속에서 리모델링 시장은 DIY 시장으로 옮겨갑니다.
3-1. 이러한 주택공급 상황에서 한국이 운좋게 세계 경제의 흐름을 잘 타거나, 새로운 경제성장 동력을 발굴해서 경기가 활성화 되었다고 가정해봅니다. 도시에 늘어난 일자리에 따라 주택수요가 늘어나는데, 높은 보유세로 인해서 신규주택 공급은 여전히 줄어듭니다. 당연히 주택가격이 오르게 되는데 높은 보유세로 인해서 감당 가능한 극소수의 부유층이 주택을 독점합니다. 이들은 자산으로 단기적인 조세 부담을 감당하면서, 임대료에 조세부담을 태웁니다. 그러면 임대료가 급상승하는 2020-2021의 반복이 일어납니다.
3-2. 반대로 그냥 한국이 인구도 줄고 경제도 천천히 망해간다고 가정합니다. 그러면 시장은 공급도 수요도 없이 죽어갑니다. 2018년 통계상으로 서울 GRDP에서 건설업의 비중은 대략 3% 정도인데 이것과 연관 산업이 거의 사라집니다. 경제가 어려울때 흔히 시도하던 건설업을 통한 경기부양책은 높은 보유세 정책으로 인해 효과를 거두지 못하게 됩니다.

출근은 했는데 일하기 싫어서 망상을 굴려봤습니다. 망상도 풀로 땡겨가지고 극단적으로 해봤습니다.

시장의 투기꾼(투자자금)이 있어야 어느정도 안정화를 이룰 수 있습니다. 괜히 주식시장에서 유동성 공급자들이 있는게 아닙니다.
지금 상승장만 생각하시는데 예를들어 지역적으로 어떤 이슈로 부동산 가격이 하락하는 지역이 있을때 투자자본이 없다면 그냥 가격이 0까지 하락할겁니다. 아무도 사려는 사람이 없고 거기에 살고 싶어하지도 않을 것이니까요. 하지만 투기 자본은 가격하락이 극심해지면 이슈가 지나가고 다시 가격 상승할 것을 염두해둬서 가치대비 가격이 떨어진다고 판단했을때 투기 매수 수요로 인해 한없이 떨어지는 가격의 방어가 가능합니다. 즉 시장의 투기 자본이 없어진다는 뜻은 가격의 격차가 그만큼 더 커진다는 것을 의미합니다.
당연히 공급이 잘안되고 가격 하락의 방어가 잘 안되니까요. 그렇다고 상위 부동산의 가격이 확내려가는것도 아닙니다. 사실 강남이나 수도권 요지의 가격이 높은 것의 수요는 거의 다 실수요에요. 거기 살고 싶으니까 오르는 겁니다. 오히려 투기자들에게는 그렇게 매력적인 곳이 아닙니다. 가격이 너무 높기에 이득을 볼 여지도 작고 매수에 들어가는 비용도 너무 높은 상황이라서요. 실수요 부자층에게 매력적인 상품이죠. 투기 자본이 없어진다고 해도 강남의 집값은 빠지지 않을거에요.
결국 집값의 부익부 빈익빈 현상이 커질겁니다. 어느 지역은 그냥 폐가만 남게되고 강남은 여전히 집값이 높을 것이고... 극단적으로 가면 그렇다는 겁니다. 그렇게 슬럼화과 되는 지역은 결국 신도시등 부동산 개발만이 희망인테 투자자본이 없으니 민간에서는 손을대려하지 않을 것이고 정부에서 다 감당하기는 불가능할겁니다.

부동산에 대해 제가 무얼 아는 건 아니니 답변드리긴 어렵지만, 현실에서 읽어볼 만한 케이스가 책에 있어 여기 옮겨봅니다.

1. 과거 오스트리아 집권당이 수도권 주택의 임대료 제한을 겁니다. 월세 최대 금액 제한같은 느낌입니다. 질문하신 보유세 증가와 마찬가지로, 부동산을 소유하는 매력을 줄이게 됩니다.

2. 주택 보유자 입장
1) 주택의 품질이 나빠집니다. 수익 = 월세 - 유지보수비인데, 월세 상한선이 제한되어 수익를 유지하기 위해 집주인은 유지보수비를 줄입니다.

3. 주택 미보유자 입장
1) 투자의 관점에서, 오스트리아의 부동산을 구매해서 세를 놓는 것보다 주식에 넣는 게 더 이득이 되리라고 판단합니다. 집을 구매하는 대신 월세로 계속 사는 편을 선택하게 됩니다.
2) 세입자는 2.1)에 의해 집의 상태가 계속 나빠지지만 집을 새로 사는 것보다 이득이라고 판단하기 때문에 계속 살게 됩니다. 이로 인해 후속 진입자는 집을 구하기 더 어려워집니다(기존 세입자가 나가지 않기 때문).

4. 2와 3으로부터 주택 물량 감소
1) 주택 공급자는 다주택자가 될 요인이 없고, 주택 미보유자는 월세로 들어가는 게 이득이 되니 재개발 및 건설 수요 역시 줄어듭니다. 이는 전반적인 주택 거래량과 품질의 저하를 불러옵니다.