최근 정부의 부동산 정책에 대한 얘기가 많네요.

공급이 답이고 그걸 알면서도 계속 수요규제만 하면서 오히려 가격을 상승시키고 있다는 요지의 글이 화제가 되어서 그런 것 같습니다.  저도 읽어보았지만 혹하는 부분이 있도록 잘 쓴 글이더군요. 하지만 강남을 제외하고 서울 시내에서 재건축 이슈가 가장 핫한 동네에 살고있는 사람의 입장에서 본다면 '장기적으로 공급이 답이 될 수는 있지만 현 상황에서는 정부가 쓸 수 있는 카드가 아니라서 못 쓰고 있다' 라고 생각합니다.

공급을 강조하시는 분들은 '서울시내의 재건축, 재개발을 빠르게 진행시켜서 수요를 충족시키는 방법만이 대안이다' 라고 말씀하시는 경우가 많은데 경험상 재건축,재개발은 적어도 단기적으로는 (3~4년) 집값상승을 가져올 수 밖에 없습니다.
일단 재건축/재개발이 시작되면 새 아파트가 공급되기 전까지는 기존의 아파트/주택이 멸실되기 때문에 주택에 대한 수요가 단기간에 늘어날 수 밖에 없고 그 수요는 주변의 전세가격을 밀어올리면서 자연스레 가격 상승으로 이루어지게 합니다. 또한 재건축/재개발은 대부분 서울의 요지에서 이루어지므로 정부가 아무리 분양가 규제를 해도 서울 요지에 들어서는 새 아파트에 대한 기대감으로 가격이 오를 수 밖에 없고 덩달아 주변 가격도 또 올라가게 될 가능성이 매우 높습니다.
공급확대를 부르짖는 분들의 과거 글 혹은 영상을 보면 거의 대부분 부동산 투자를 장려하고 상승쪽에 무게를 두는 분들이 많지요. 그 분들의 속 내는 '빨리 재건축/재개발 풀어서 새로운 투자의 장을 만들어달라' 는 것이 아닐까 싶기도 합니다.
실제로 제가 살고 있는 동네의 모 단지가 현 정부가 바늘구멍으로 만들어버린 정밀안전진단을 통과하자 그 기대감이 호가에 반영이 되었다는 것은 재건축/재개발이 적어도 단기간에는 가격을 인상시킬 호재라는 것을 보여주는 것이라 생각합니다. (그리고 바로 6.17 대책이 나오면서 재건축을 더욱 어렵게 만드는 추가 규제가 포함되었고요)
따라서 현 정부 입장에서는 설령 그것이 정답이라해도 단기적으로는 오히려 가격상승을 가져올 수 밖에 없는 재건축/재개발을 풀어주기는 매우 어려운 입장이라고 봅니다.

하지만 마냥 묶어둘 수는 없을 것이기 때문에 언젠가는 풀어주겠지요. 그 언젠가는 언제냐? 제 짧은 소견으로는 각종 규제와 법령을 촘촘하게 준비해서 재건축/재개발에 따른 기존 주민들의 차익(혹은 불로소득) 을 거의 모조리 환수할 수 있게 될 때가 아닐까 싶습니다.
대규모 재건축/재개발을 통해서 주택공급은 늘릴 수 있으면서도 기존 주민들이 누리던 이익은 최대한 환수해서 임대주택 혹은 복지의 형태로 바꿀 준비가 되는 순간 재건축/재개발을 장려하지 않을까 싶습니다. 물론 그렇게 되었을 때 기존 주민들이 재건축/재개발을 추진할 이유가 있느냐?는 별개로 하고요.

제 입장에서 계속해서 발표되는 부동산 규제를 보면 이러한 준비들이 하나하나 진행되고 있다고 보여집니다. 집주인/투자자들이 계속되는 규제에 둔감해져 있다가 어느순간 돌아보면 꼼짝 못하게 되는 상황을 만드는 것이 목표가 아닐까? 하는 느낌이 강하게 드네요.

아뭏든 적어도 2~3년 이내에 서울시내에 재건축/재개발을 통한 추가 공급은 최대한 막는 것이 현정부의 방향일 것라고 추측합니다.
계속해서 부동산 가격을 안정화시키겠다고 공언한 정부로서는 매우 높은 확율로 가격을 상승시킬 수 있는 재건축/재개발 활성화는 극약처방 같은 것이라 굳이 사용할 이유가 없겠지요.
수요규제는 궁극적인 해결이 아닌데 계속 이러면 안되지 않느냐? 라고 물어보신다면 그 방법으로 180석 확보했는데 그럼 뭐가 답일까요? 라고 되물을 수 밖에 없고요.
중언부언 했는데 결론만 말씀을 드리자면 '정부는 공급확대 카드를 일부러 안쓰고 있는 것은 맞지만 그것은 지지층 확대 같은 음모론적인 이유때문은 아니고 공급확대의 단기적인 후폭풍 때문일 가능성이 크다' 입니다.

뭐 이것도 결국 하찮은 부린이의 의견이니 그냥 재미삼아 읽어주시면 좋겠습니다.